Новости Архангельска, Работа Архангельска, Недвижимость Архангельска

Что нужно знать при покупке недвижимости в Архангельске

Категория: Недвижимость

Ipo original

В данной статье уделено внимание правовой стороне сделки купли-продажи недвижимости и приобретению квартиры по ипотечному кредиту. В материале указаны особенности, на которые стоит обратить внимание при оформлении сделок с недвижимостью.

Существуют несколько видов сделок с недвижимостью. Более распространенными из них являются сделки купли-продажи, аренды, мены, залога и дарения. Именно купля-продажа заслуживает большего внимания, поскольку данная сделка сопряжена со значительными рисками из-за обращения крупных денежных средств. Сделку купли-продажи квартиры разумнее рассматривать как сделку на первичном и вторичном рынках недвижимости. Несмотря на то, что сделки на вторичном рынке считаются более простыми и безопасными, они имеют ряд особенностей.

В первую очередь, совершая покупку на вторичном рынке, следует обратить внимание на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру. Именно эти документы содержат сведения об обременениях, которые, возможно, наложены на квартиру. Настоятельно рекомендуется требовать оригиналы данных документов. Для того чтобы проверить квартиру на предмет благонадежности, необходимо получить от продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Данная выписка служит доказательством того, что продавец действительно является хозяином квартиры или частного дома. Выписка из ЕГРП играет важную роль в чистоте сделок купли-продажи, поскольку является единственной возможностью, позволяющей оградить покупателя от неправомерных действий со стороны продавца. Есть несколько видов выписок из ЕГРП, но самой востребованной остается выписка о правах на недвижимое имущество.

Кроме того, покупатель вправе востребовать расширенную выписку из домовой книги, в которой содержится информация о ранее проживавших на данной жилплощади, а также тех, кто приватизировал жилье. Следует обратить особое внимание на данные по прописке прежних жильцов – каждый выписавшийся должен иметь новое место прописки. Бывают «потерявшиеся» граждане, которые были выписаны, но нигде не прописаны. Такими могут оказаться люди, отбывающие наказание в исправительных колониях или те, кто проходит стационарное лечение в психиатрической больнице. Если факт имеет место быть, то лучше воздержаться от покупки такого жилья.

Также следует обратить внимание на наличие судебных разбирательств в истории квартиры. Возможна ситуация, при которой права на недвижимость могут принадлежать третьим лицам по решению суда. Такое положение дел, как правило, сопровождается бюрократическими издержками – суд принял решение о равнозначных правах третьих лиц на квартиру, но документы с решением где-то «застряли».

Если имущество досталось продавцу в результате судебного разбирательства, то необходимо удостовериться в том, что дело прошло все стадии обжалования. Быть может, продавец отсудил квартиру, но в вышестоящий суд была направлена апелляция, которая может аннулировать предыдущее решение суда.

Стоит насторожено отнестись и к факту наследования жилья, ведь наследников может оказаться больше и, объявившись, они вправе заявить о своих правах. Кроме того, в ситуации с наследованием, необходимо попросить нотариально заверенную копию свидетельства о смерти бывшего собственника. Нередки случаи, когда человек был признан судом умершим, но на самом деле являлся пропавшим без вести. Вернувшись, пропавший хозяин без труда восстанавливал свои права на жилье.

Не будет лишним прийти в паспортный стол по месту регистрации продавца и узнать, не является ли его паспорт утерянным. Быть может, паспорт был потерян настоящим владельцем квартиры, а сделку проводят лица «нашедшие» паспорт и выступающие от лица полноправного хозяина.

Еще одним значимым пунктом будет являться дееспособность продавца. Суд может признать сделку недействительной, если ранее человек был признан недееспособным. Также суд признает сделку недействительной, если установит, что на момент сделки человек был не способен отвечать за свои действия. Чтобы обезопасить себя от подобных случаев, необходимо попросить продавца представить справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. К сожалению, подобные справки легко подделать, поэтому будет лучшим присутствовать при их получении. О лишении дееспособности можно узнать самостоятельно, обратившись в органы опеки и попечительства по месту прописки продавца. Не стоит опасаться возможного неодобрения, которое может выказывать продавец, упрекая Вас в чрезмерной «пугливости». Если намерения продавца серьезны, то он проявит понимание и окажет посильное содействие, ведь любой здравомыслящий человек представляет, насколько ответственное место занимает покупка квартиры в жизни покупателя.Не лишним будет узнать. Как правило, в агентствах недвижимости чаще заключается агентский договор вместо договора об оказании услуг, поскольку первый, согласно нормам Гражданского кодекса, нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, а вот второй возможно. Следовательно, клиенту (покупателю квартиры) агентства недвижимости, если он заключил агентский договор, будет не так просто его расторгнуть. Таким образом, ему придется платить за все услуги, даже, если в процессе выяснится, что особой нужды в них нет.Еще одним случаем, когда лучше отказаться от сделки, будет являться продажа недвижимости по доверенности. Несмотря на то, что данная доверенность заверена нотариально, она может иметь «подводные камни». К примеру, доверенность могла быть отозвана доверителем или доверитель был признан судом недееспособным, но нотариус не был поставлен в известность. Нередки случаи подделки доверенности.

Важно знать, что если продавец на момент приобретения имущества состоял в браке, то для совершения сделки необходимо разрешение супруга (и) на продажу.

Ипотечный договор

В ипотечном кредитовании имеются свои риски и особенности. В первую очередь, приобретая квартиру в кредит, необходимо выискать возможность и оформить страховку на случай потери трудоспособности.

Следует учитывать, что ипотечный договор вступает в силу только после того, как будет зарегистрирован – получит государственную регистрацию. Процедуру государственной регистрации проходят два документа: кредитный договор и договор залога недвижимого имущества. Именно эти два договора юридически грамотны и образуют привычное для нас слово «ипотека».

О необходимости внимательного просмотра условий договора сказано много, но не все прислушиваются к советам, полагаясь на честность банков. Действительно, изменить непонравившийся пункт в банковском договоре не получится, ведь он имеет типовой характер. Как правило, можно либо подписать и стать обладателем ипотечного кредита, либо не подписывать, но тогда искать банк с более лояльными параметрами.

Что может ожидать тех, кто подписал договор. Иногда в банках сообщают о подтверждении выдачи кредита, но следом извещают о том, что для его получения нужно внести определенную сумму. Особое внимание стоит уделить разделу договора об обязательствах заемщика. В разделе могут содержаться дополнительные требования, в рамках которых Вас могут лишить возможности сдавать квартиру в аренду или запретить проводить ремонт без согласования с банком. Несмотря на то, что требования идут вразрез с Гражданским кодексом, банк, в случае неисполнения Вами вышеизложенных обязательств, имеет право принудить Вас к досрочному погашению задолженности по кредиту.

Еще одним важным пунктом договора может по праву считаться раздел «Права банка». Некоторые банки наделяют себя правом в одностороннем порядке изменить такие параметры как:

- график погашения задолженности;
- сроки погашения;
- процентную ставку.

Внимательно стоит отнестись к пунктам, где прописаны штрафные санкции (пени). Нередки случаи, когда банком предусмотрены штрафы (довольно значительные) за несвоевременное извещение о смене работы или места постоянного проживания.

Навязывание банком страховки так же может стать неприятным моментом. Как правило, банк не предоставляет выбора между страховщиками – страховая компания заранее предопределена. Естественно, рассчитывать на льготные цены подобных услуг не приходится.Не стоит пренебрегать услугами профессиональных юристов, особенно тех, в перечень услуг которых входят проведение правовой экспертизы и кураторство сделки. Обращение к помощи будет не лишним, ведь на кону существенные деньги – результат многолетней экономии.

Не стоит пренебрегать услугами профессиональных юристов, особенно тех, в перечень услуг которых входят проведение правовой экспертизы и кураторство сделки. Обращение к помощи будет не лишним, ведь на кону существенные деньги – результат многолетней экономии.

Ознакомиться с существующими предложениями по продаже квартир или разместить своё объявление можно в разделе Недвижимость Архангельска